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Wohnungsbau 2026: Warum der Bestand für den Immobilienmarkt immer wichtiger wird

Veröffentlicht 6. Oktober 2026 · 13 Min. Lesezeit

Deutschlands Wohnungsmarkt zeigt 2026 ein widersprüchliches Bild. Die Zahl der Baugenehmigungen steigt wieder, doch der Neubau bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. Im Jahr 2025 entstanden bundesweit nur 206.600 Wohnungen – 18 Prozent weniger als ein Jahr zuvor und so wenige wie seit 2012 nicht mehr.

Für 2026 rechnet das ifo Institut sogar mit nur rund 185.000 Fertigstellungen. Gleichzeitig ziehen die Genehmigungen wieder an: Von Januar bis Juli 2026 wurden 148.800 Wohnungen genehmigt, 12,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Diese gegenläufige Entwicklung verändert die Immobilienstrategie vieler Unternehmen. Neubau bleibt notwendig, doch Bestandsimmobilien, Revitalisierung und die Weiterentwicklung bestehender Quartiere gewinnen an Bedeutung. Genau hier liegt ein wesentlicher Teil des Geschäftsmodells der IMMOVATION Immobilien Handels AG aus Kassel.

Das Wichtigste in Kürze

2025 wurden in Deutschland nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt – 18 Prozent weniger als 2024.
Für 2026 prognostiziert ifo lediglich rund 185.000 neue Wohnungen.
Gleichzeitig stiegen die Baugenehmigungen von Januar bis Juli 2026 um 12,9 Prozent.
Bei neuen Mehrfamilienhäusern lag das Plus sogar bei 15,1 Prozent.
Die Preise für Wohnimmobilien lagen im zweiten Quartal 2026 0,6 Prozent über dem Vorjahresniveau.
Bestandsimmobilien und Revitalisierungen gewinnen damit strategisch an Bedeutung.
IMMOVATION verbindet Ankauf, Entwicklung, Sanierung, Bestandshaltung und Verwaltung innerhalb einer Unternehmensgruppe.

206.600 Wohnungen: Der Neubau bleibt das Nadelöhr

Die Lage am deutschen Wohnungsmarkt lässt sich an einer Zahl besonders gut ablesen: 206.600 fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts waren das 45.400 Einheiten weniger als im Vorjahr.

Der Rückgang betrug 18 Prozent. Bereits 2024 war die Zahl der Fertigstellungen um 14,4 Prozent gesunken. Zum Vergleich: Zwischen 2021 und 2023 wurden jeweils rund 294.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt.

Damit entfernt sich Deutschland weiter von den früher diskutierten Neubauzielen. Gleichzeitig wächst der sogenannte Bauüberhang. Ende 2025 waren 760.700 Wohnungen zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Lediglich 307.200 davon befanden sich tatsächlich bereits im Bau.

Das Problem liegt damit längst nicht allein bei der Zahl der Genehmigungen. Finanzierung, Baukosten, Fachkräfte und lange Umsetzungszeiten entscheiden zunehmend darüber, ob aus einer Genehmigung tatsächlich eine fertige Wohnung wird.

2026 steigen die Genehmigungen – die Fertigstellungen folgen noch nicht

Immerhin zeigen die Genehmigungszahlen wieder nach oben. Von Januar bis Juli 2026 wurden bundesweit 148.800 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden genehmigt. Das waren 12,9 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Besonders deutlich fiel die Erholung bei Mehrfamilienhäusern aus. Hier wurden 79.700 Wohnungen genehmigt, ein Plus von 15,1 Prozent. Bei Zweifamilienhäusern lag der Zuwachs sogar bei 25 Prozent.

Trotzdem bleibt der Markt weit von einer echten Neubauwelle entfernt. Das ifo Institut erwartet für 2026 nur rund 185.000 Wohnungsfertigstellungen und für 2027 etwa 195.000. Erst 2028 könnte Deutschland mit rund 210.000 Einheiten wieder leicht über das Niveau von 2025 kommen.

Die Ursache liegt auch in den langen Projektlaufzeiten. Nach ifo-Angaben hat sich die durchschnittliche Zeitspanne zwischen Genehmigung und Fertigstellung seit Beginn des Jahrzehnts auf etwa 27 Monate verlängert. Steigende Genehmigungszahlen bedeuten deshalb noch lange keinen kurzfristig verfügbaren Wohnraum. Genau diese zeitliche Lücke erhöht den Stellenwert des vorhandenen Gebäudebestands.

Warum der Bestand wirtschaftlich wichtiger wird

Wenn Neubau teuer, langsam und schwer finanzierbar ist, verändert sich zwangsläufig der Blick auf vorhandene Immobilien.

Bestandsgebäude besitzen einen entscheidenden Vorteil: Grundstück, Baukörper und häufig auch bestehende Mietverhältnisse sind bereits vorhanden.

Wertschöpfung entsteht dann nicht ausschließlich durch Neubau, sondern durch Modernisierung, bessere Bewirtschaftung, Nachverdichtung, Umnutzung oder energetische Aufwertung.

Gerade in kleineren und mittleren Städten kann dieser Ansatz wirtschaftlich interessant sein. Ankaufspreise liegen häufig unter dem Niveau der großen Metropolen, während Wohnraum auch dort knapp sein kann.

Für Projektentwickler verschiebt sich die entscheidende Frage deshalb von „Wo können wir neu bauen?“ zunehmend zu:

„Wo lässt sich vorhandener Immobilienbestand sinnvoll weiterentwickeln?“

IMMOVATION setzt seit Jahren auf diese Wertschöpfungslogik

Bei IMMOVATION gehört diese Strategie bereits seit vielen Jahren zum Geschäftsmodell. Die Unternehmensgruppe kauft Immobilien, entwickelt sie weiter, modernisiert und verwaltet sie und verkauft einzelne Objekte oder Portfolios je nach Strategie später wieder.

Nach Unternehmensangaben gehören 23 Gesellschaften zur Gruppe. Sie decken unterschiedliche Bereiche der Immobilienwirtschaft ab – von Research und Ankauf über Projektentwicklung und Sanierung bis zu Verwaltung, Finanzierung und Verkauf.

Der Schwerpunkt liegt insbesondere auf Wohnimmobilien, Mehrfamilienhaus-Portfolios, Wohnanlagen, Revitalisierungsobjekten und urbanen Entwicklungsgrundstücken. Genau diese Struktur wird in einem Markt interessant, in dem Neubau allein den Wohnraumbedarf nicht decken kann.

Eine vertiefende Einordnung des Geschäftsmodells und der Standortstrategie bietet SQUAREVEST in seiner Analyse der IMMOVATION Immobilien AG.

Salamander-Areal: Wie aus Industriefläche ein Stadtquartier wurde

Ein gutes Beispiel ist das ehemalige Salamander-Areal in Kornwestheim. IMMOVATION erwarb das rund 41.000 Quadratmeter große Grundstück Ende 2009. Auf dem Areal standen etwa 90.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche einer früheren Schuhproduktion.

Statt das Gelände vollständig abzureißen, wurde das Industriedenkmal schrittweise neu genutzt. Entstanden sind Wohnungen, Gewerbeflächen, Einzelhandel und soziale Infrastruktur.

Nach Angaben des Unternehmens wurden ein denkmalgeschütztes Gebäude zu 70 Loft-Mietwohnungen umgebaut, eine Kindertagesstätte für mehr als 100 Kinder errichtet sowie acht Stadtvillen mit 64 Eigentumswohnungen entwickelt.

In einer weiteren Phase kamen 121 Wohnungen, fünf Gewerbeeinheiten, ein Lebensmittelmarkt und 206 Tiefgaragenplätze hinzu. Das Projekt zeigt exemplarisch, was Revitalisierung leisten kann: Aus einem ehemaligen Industriestandort entstand ein gemischt genutztes Quartier, während wesentliche Teile der vorhandenen Bausubstanz weitergenutzt wurden.

Bestandsentwicklung kann schneller wirken als Neubau

Von Januar bis Juli 2026 wurden bundesweit 24.900 Wohnungen durch Umbaumaßnahmen in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden genehmigt. Das waren nach Angaben des Statistischen Bundesamts 8,9 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum 2025.

Allein im Juli entfielen 4.100 genehmigte Wohnungen auf Umbauten, sieben Prozent mehr als ein Jahr zuvor.

Die Größenordnung bleibt deutlich unter dem klassischen Neubau. Dennoch zeigt die Entwicklung, dass der vorhandene Gebäudebestand zunehmend Teil der Lösung für zusätzlichen Wohnraum wird. Für Immobilienunternehmen mit eigener Projektierungs-, Sanierungs- und Verwaltungskompetenz erweitert das die Möglichkeiten.

Wohnimmobilienpreise stabilisieren sich 2026

Auch bei den Preisen hat sich der Markt gegenüber der starken Korrekturphase der vergangenen Jahre beruhigt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts lagen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 bundesweit 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal. Gegenüber dem ersten Quartal betrug das Plus 0,3 Prozent.

Entscheidend ist jedoch die regionale Differenzierung. Während Eigentumswohnungen in den sieben größten Metropolen gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozent nachgaben, stiegen sie in anderen kreisfreien Großstädten um 2,0 Prozent. Der Immobilienmarkt 2026 entwickelt sich damit nicht einheitlich – Lage, Objektqualität und regionales Nachfrageprofil gewinnen an Gewicht.

Der vdp-Immobilienpreisindex zeigte bereits im ersten Quartal 2026 eine ähnliche Entwicklung. Wohnimmobilien verteuerten sich dort um 2,3 Prozent, Mehrfamilienhäuser um 2,2 Prozent.

Für Unternehmen wie IMMOVATION ist gerade diese regionale Differenzierung wichtig. Das Geschäftsmodell konzentriert sich nicht ausschließlich auf die teuersten Metropolen, sondern auch auf Sekundärstandorte und Objekte mit Entwicklungspotenzial.

Warum Sekundärstandorte interessanter werden können

Die großen Metropolen besitzen weiterhin hohe Nachfrage, gleichzeitig sind Kaufpreise, Grundstückskosten und Mietniveaus dort besonders hoch.

In kleineren und mittleren Städten kann das Verhältnis zwischen Kaufpreis, Mieterlös und Entwicklungspotenzial günstiger ausfallen. Genau deshalb spielt die Standortauswahl bei Bestandsinvestments eine besonders große Rolle.

Eine günstige Immobilie ist deshalb nicht automatisch ein gutes Investment. Entscheidend sind Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt, Infrastruktur, Mietnachfrage, Objektqualität und Entwicklungspotenzial. IMMOVATION berücksichtigt kleinere und wirtschaftlich stabile Städte ausdrücklich in seiner Standortstrategie.

Eine vertiefende Einordnung des Geschäftsmodells, der Standortstrategie und der Kapitalmarktaktivitäten bietet die SQUAREVEST-Analyse zur IMMOVATION Immobilien AG

Bestandsimmobilien bringen einen weiteren Vorteil: laufende Einnahmen

Projektentwicklung und Bestand unterscheiden sich in einem zentralen Punkt. Bei einem Neubauprojekt entsteht ein erheblicher Teil des wirtschaftlichen Werts erst nach Fertigstellung oder Verkauf. Vermietete Bestandsimmobilien können dagegen bereits während der Haltedauer laufende Einnahmen generieren.

Das bedeutet nicht, dass Bestand automatisch risikoarm ist. Leerstände, Modernisierungskosten, Mietregulierung und Finanzierung wirken sich unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit aus. Aber in einem Markt mit hohen Neubaukosten kann ein gut vermieteter Bestand einen stabilisierenden Teil des Geschäftsmodells bilden.

Die jüngsten veröffentlichten Konzernkennzahlen von IMMOVATION zeigen für 2025 einen Net Asset Value von 265,73 Millionen Euro, Funds from Operations von 7,3 Millionen Euro und eine Eigenkapitalquote von 29 Prozent. Der Konzerngewinn stieg von 0,44 auf 1,24 Millionen Euro.

IMMOVATION – zentrale Kennzahlen 2025

Kennzahl	2025	2024
Net Asset Value	265,73 Mio. €	267,28 Mio. €
Konzerngewinn	1,24 Mio. €	0,44 Mio. €
EBITDA	14,0 Mio. €	14,0 Mio. €
EBIT	8,2 Mio. €	8,0 Mio. €
Funds from Operations	7,3 Mio. €	6,4 Mio. €
Eigenkapitalquote	29,0 %	27,4 %

Die Kennzahlen zeigen 2025 ein gemischtes, überwiegend verbessertes Bild: Der Net Asset Value ging leicht zurück, während Konzerngewinn, EBIT, Funds from Operations und Eigenkapitalquote gegenüber 2024 zulegten.

Kapitalmarkt bleibt Teil der Finanzierung

Die Entwicklung von Immobilien benötigt Kapital. Neben Eigenmitteln und Bankdarlehen nutzt IMMOVATION seit vielen Jahren auch den Kapitalmarkt.

Aktuell steht die Unternehmensanleihe 2026|02 im Mittelpunkt. Sie hat ein maximales Emissionsvolumen von acht Millionen Euro, einen Festzins von 6,25 Prozent pro Jahr und läuft bis zum 29. Februar 2032. Die Schuldverschreibungen sind nicht nachrangig, aber unbesichert.

Nach Unternehmensangaben wurden bislang alle fällig gewordenen Anleihen planmäßig zurückgezahlt. Das ist für die Einordnung der Kapitalmarkthistorie relevant, ersetzt aber nicht die Prüfung der jeweils aktuellen Emission.

Eine detaillierte Analyse der Konditionen, des Unternehmens und der Risiken bietet SCOREDEX im Check der IMMOVATION AG und der Anleihe 2026|02.

Unternehmensanleihen sind keine Bankeinlagen und unterliegen nicht der gesetzlichen Einlagensicherung. Zins und Rückzahlung hängen von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Emittenten ab.

Die vollständigen Emissionsunterlagen sowie veröffentlichte Geschäftsberichte stellt IMMOVATION im IMMOVATION Download-Center mit Anleiheunterlagen und Geschäftsbericht.

Finanzierung wird 2026 wieder berechenbarer – aber nicht billig

Die Zeiten der extrem niedrigen Zinsen sind vorbei. Genau das hat den Immobilienmarkt seit 2022 grundlegend verändert.

Projektentwickler können heute nicht mehr selbstverständlich davon ausgehen, dass steigende Immobilienpreise schwächere Kalkulationen ausgleichen. Ankaufspreis, laufender Cashflow, Finanzierung und Entwicklungsaufwand müssen wieder enger zusammenpassen.

Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht inzwischen ein umfangreiches Indikatorensystem für den Wohnimmobilienmarkt, das unter anderem Finanzierungskosten, Kreditstandards, Wohnungsbauinvestitionen und Transaktionen abbildet. Die aktuellen Zeitreihen wurden zuletzt im September beziehungsweise Oktober 2026 aktualisiert.

Auch die aktuelle 5 %-Studie 2026 von bulwiengesa beschreibt das Marktumfeld als „New Normal“. Die Bedingungen der Niedrigzinsjahre werden nicht zurückerwartet, gleichzeitig nähern sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern langsam wieder an.

Für Immobilienunternehmen bedeutet das: Gute Objekte allein reichen nicht. Die Finanzierungsstruktur wird wieder zu einem zentralen Teil der Investmententscheidung.

Der Markt trennt stärker zwischen guten und schwachen Objekten

Die aktuelle Entwicklung führt zu einer stärkeren Differenzierung.

Wohnimmobilien in guten Lagen mit stabiler Nachfrage und vernünftiger Energiequalität können sich anders entwickeln als Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf, schwacher Lage oder problematischer Finanzierung.

Auch IMMOVATION beobachtet diese Entwicklung in seinen Marktanalysen. Der Immobilienmarkt 2026 ist kein einheitlicher Aufschwung. Wohnimmobilien zeigen sich vergleichsweise stabil, während einzelne Gewerbesegmente weiterhin unter Druck stehen.

Gerade deshalb gewinnt Research an Bedeutung. Ein Bestandsobjekt muss heute nicht nur gekauft, sondern technisch, wirtschaftlich und energetisch verstanden werden.

Revitalisierung wird zum strategischen Thema

Der deutsche Immobilienmarkt besitzt einen enormen Gebäudebestand. Ein großer Teil davon wurde in Jahrzehnten errichtet, in denen heutige Energie-, Nutzungs- und Wohnstandards noch keine Rolle spielten.

Damit entsteht ein großer Modernisierungsbedarf – gleichzeitig aber auch Entwicklungspotenzial.

Revitalisierung kann bedeuten, Grundrisse neu zu ordnen, Gebäude energetisch zu verbessern, Gewerbeflächen umzunutzen, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen oder ganze Quartiere neu zu strukturieren.

Für IMMOVATION ist dieser Ansatz nicht neu. Neben dem Salamander-Areal gehören beispielsweise Konversionsprojekte in Kassel und Quartiersentwicklungen in Dresden und Ludwigsburg zur Unternehmenshistorie.

Die Business-Leaders-Analyse zur IMMOVATION AG ordnet diesen langfristigen Ansatz und die Unternehmenshistorie ausführlicher ein.

Wohnungsbaukrise kann Bestandsentwicklern Chancen eröffnen

Der Begriff „Wohnungsbaukrise“ klingt zunächst ausschließlich negativ. Für Unternehmen, die bestehende Immobilien entwickeln können, verändert der Mangel an Neubau jedoch das Marktumfeld.

Wenn weniger neue Wohnungen fertiggestellt werden, steigt die Bedeutung des vorhandenen Bestands. Gleichzeitig kann knapper Wohnraum stabile Nachfrage schaffen. Daraus entsteht allerdings kein Automatismus. Wirtschaftlich interessant werden Immobilien nur dort, wo Ankaufspreis, Sanierungskosten, Finanzierung und spätere Miete beziehungsweise Verkaufspreis zusammenpassen.

Das ist wahrscheinlich eine der wichtigsten Veränderungen des Immobilienmarkts nach den Niedrigzinsjahren: Wertsteigerung muss wieder stärker erarbeitet werden – durch Einkauf, Entwicklung, Bewirtschaftung und eine tragfähige Finanzierung.

IMMOVATION: Wertschöpfung statt reiner Marktbewegung

An diesem Punkt passt das Geschäftsmodell von IMMOVATION zum aktuellen Markt. Das Unternehmen setzt nicht ausschließlich darauf, Immobilien zu kaufen und auf steigende Preise zu warten. Research, Ankauf, Entwicklung, Modernisierung, Verwaltung und Verkauf sind innerhalb der Gruppe miteinander verbunden.

Diese Struktur kann in einem Markt Vorteile bieten, in dem operative Immobilienkompetenz wieder stärker zählt. Der Ansatz ist gleichzeitig arbeitsintensiver. Bestandsentwicklung verlangt technische Planung, Projektsteuerung, Kapital und eine genaue Kenntnis des jeweiligen Teilmarkts.

Was Anleger und Immobilienpartner 2026 beobachten sollten

Für die kommenden Quartale sind vor allem vier Entwicklungen relevant.

Baugenehmigungen und Fertigstellungen: Steigen die Genehmigungen weiter, ohne dass die Fertigstellungen nachziehen, bleibt Wohnraum knapp.
Finanzierungskosten: Immobilienwerte reagieren empfindlich darauf, wie teuer Fremdkapital ist und welche Beleihungswerte Banken akzeptieren.
Bestandswerte: Die leichte Stabilisierung der Wohnimmobilienpreise ist positiv, aber regional sehr unterschiedlich.
Operative Entwicklung bei IMMOVATION: Relevant bleiben Net Asset Value, Funds from Operations, Eigenkapitalquote, Liquidität und die Entwicklung der Immobilienbestände.

Damit lässt sich die Geschäftsentwicklung wesentlich besser beurteilen als allein anhand allgemeiner Aussagen über den deutschen Immobilienmarkt.

Fazit: Der Bestand rückt ins Zentrum

Deutschland baut weiterhin zu wenig Wohnungen. 206.600 Fertigstellungen im Jahr 2025 und die ifo-Prognose von nur rund 185.000 Einheiten für 2026 zeigen, dass sich die Angebotslücke kurzfristig nicht allein über Neubau schließen lässt. Gleichzeitig steigen die Genehmigungen wieder und die Wohnimmobilienpreise haben sich stabilisiert.

Diese Gemengelage erhöht die Bedeutung des Bestands. Modernisierung, Revitalisierung, Nachverdichtung und Umnutzung werden zu einem zweiten Hebel neben dem klassischen Neubau.

Für die IMMOVATION Immobilien Handels AG passt dieses Marktumfeld zu einem Geschäftsmodell, das seit vielen Jahren auf Ankauf, Entwicklung, Bestand und Revitalisierung setzt. Projekte wie das Salamander-Areal zeigen, dass diese Strategie bereits lange vor der aktuellen Wohnungsbaukrise Bestandteil der Unternehmensgruppe war.

Der Immobilienmarkt 2026 belohnt deshalb nicht automatisch Immobilienbesitz. Entscheidend wird zunehmend, wer aus vorhandenen Gebäuden wirtschaftlich tragfähige neue Werte schaffen kann.

FAQ zum Wohnungsmarkt 2026 und IMMOVATION

Wie viele Wohnungen wurden 2025 in Deutschland fertiggestellt?

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden 2025 insgesamt 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012.

Wie entwickelt sich der Wohnungsbau 2026?

Die Baugenehmigungen steigen wieder. Von Januar bis Juli 2026 wurden 148.800 Wohnungen genehmigt, 12,9 Prozent mehr als im Vorjahr. Das ifo Institut erwartet jedoch nur rund 185.000 Fertigstellungen.

Warum werden Bestandsimmobilien wichtiger?

Neubau ist teuer und benötigt häufig mehrere Jahre bis zur Fertigstellung. Bestehende Gebäude können durch Modernisierung, Umbau, Nachverdichtung oder Umnutzung schneller weiterentwickelt werden.

Was macht die IMMOVATION Immobilien AG?

Die Unternehmensgruppe aus Kassel kauft, entwickelt, saniert, vermietet, verwaltet und verkauft Immobilien. Der Schwerpunkt liegt unter anderem auf Wohnimmobilien, Mehrfamilienhäusern, Revitalisierungsobjekten und Entwicklungsgrundstücken.

Welche Rolle spielt die IMMOVATION-Anleihe 2026|02?

Die Unternehmensanleihe dient der Finanzierung immobilienbezogener Aktivitäten. Sie bietet einen Festzins von 6,25 Prozent pro Jahr und läuft bis Februar 2032. Wie bei Unternehmensanleihen bestehen unter anderem Emittenten-, Liquiditäts- und Verlustrisiken.